Sie haben zwischen 2009 und 2012 in eine Neubauwohnung unter dem intermediären Scellier-System investiert, und die ursprüngliche Frist von neun Jahren neigt sich dem Ende zu. Die Frage stellt sich: Soll das Mietengagement verlängert werden, um weiterhin von einer zusätzlichen Steuerermäßigung zu profitieren, und vor allem, wie geht man vor, ohne Fehler zu machen, die den steuerlichen Vorteil gefährden könnten?
Leerstand zwischen zwei dreijährigen Zeiträumen: ein oft unterschätztes Risiko
Viele Eigentümer befürchten, dass eine leere Wohnung, selbst für einige Wochen, zwischen dem Ende der ursprünglichen Frist und dem Beginn einer Verlängerungsfrist die Steuerermäßigung in Frage stellen könnte. Diese Besorgnis ist nicht unbegründet, aber die Rechtsprechung hat hilfreiche Klarheit gebracht.
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Der Staatsrat hat in einer Entscheidung vom 28. September 2022 (Nr. 452803) klargestellt, dass eine kurze Leerstandszeit die Verlängerung nicht in Frage stellt. Die Bedingung: Der Eigentümer muss nachweisen, dass er aktive Schritte zur Wiedervermietung unternommen hat, wobei die Mietobergrenzen und die Einkommensgrenzen des Mieters eingehalten werden müssen. Der Leerstand muss innerhalb eines “normalen Zeitrahmens für die Wiedervermietung” bleiben, der von der Verwaltung fallweise bewertet wird.
Konkret sollten Sie alle Nachweise über die Vermietung aufbewahren: datierte Anzeigen, Austausch mit Interessenten, Agenturverträge. Ein leeres Dossier bei einer Steuerprüfung wäre weitaus problematischer als ein Monat ohne Mieter.
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Um alles über die Verlängerung des intermediären Scellier-Systems zu erfahren, müssen die beiden aufeinanderfolgenden dreijährigen Zeiträume unterschieden werden, die den steuerlichen Vorteil über die ersten neun Jahre hinaus verlängern.
Einkommensobergrenzen des Mieters: die administrative Toleranz, die man kennen sollte
Das intermediäre Scellier-System verlangt, dass der Mieter bei der Unterzeichnung des Mietvertrags die Einkommensobergrenzen einhält. Aber was passiert, wenn die Einkünfte des bestehenden Mieters beim Erneuern oder Unterzeichnen eines Nachtrags zur Verlängerung diese Obergrenzen leicht überschreiten?
Die ministerielle Antwort Nr. 13853, veröffentlicht im Amtsblatt des Senats am 11. Mai 2023, hat einen beruhigenden Punkt bestätigt: Eine leichte Überschreitung der Einkommensobergrenzen blockiert nicht die Verlängerung. Es gelten zwei Bedingungen:
- Der ursprüngliche Mietvertrag musste die Einkommensobergrenzen zum Zeitpunkt seiner Unterzeichnung einhalten.
- Die Überschreitung darf weder absichtlich noch unverhältnismäßig sein. Ein Mieter, dessen Einkommen im Laufe der Jahre natürlich gestiegen ist, bleibt weiterhin berechtigt.
Diese administrative Toleranz wird in der Praxis von den Steuerbehörden angewendet. Sie verhindert, dass der Eigentümer einen bestehenden Mieter kündigen muss, um einen neuen zu finden, was dem Ziel der Mietstabilität des Systems widersprechen würde.
Welchen Steuerbescheid verwenden, um die Einkünfte zu überprüfen?
Die aktualisierte Verwaltungsdoktrin im BOFiP präzisiert, dass die Überprüfung der Einkünfte auf dem letzten verfügbaren Steuerbescheid zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Nachtrags basiert. Wenn der Bescheid des Jahres N-2 noch nicht verfügbar ist, akzeptiert die Verwaltung den vorherigen Bescheid. Bewahren Sie eine Kopie dieses Bescheids in Ihrem Dossier auf: Es ist das Nachweisdokument, das im Falle einer Prüfung vorzulegen ist.
Steuererklärung bei der Verlängerung: die auszufüllenden Kästchen und Formulare
Die Verlängerung erfolgt nicht automatisch. Sie erfordert eine freiwillige Erklärung, und hier machen viele Steuerpflichtige Fehler.
Sie müssen Ihr Mietengagement für einen ersten Zeitraum von drei Jahren verlängern, dann gegebenenfalls einen zweiten. Jeder dreijährige Zeitraum berechtigt zu einer zusätzlichen Steuerermäßigung, die auf dem Kaufpreis der Wohnung basiert.
Die konkreten Schritte:
- Füllen Sie das Formular 2044-EB (Mietengagement) aus, indem Sie das Kästchen für die dreijährige Verlängerung ankreuzen, und fügen Sie es Ihrer Einkommensteuererklärung für Immobilien hinzu.
- Übertragen Sie den Betrag der zusätzlichen Steuerermäßigung auf das Formular 2042-C, in den Abschnitt für Investitionen in das Scellier-System.
- Bewahren Sie den aktuellen Mietvertrag (oder den neuen Mietvertrag) auf, der die Obergrenzen für die intermediäre Miete einhält, sowie den Steuerbescheid des Mieters.
Die zusätzliche Ermäßigung wird auf drei Jahre verteilt. Ein Versäumnis im ersten Jahr führt nicht zum endgültigen Verlust des Vorteils, aber es muss nachgeholt werden, was zu Austausch mit der Verwaltung führt.
Verlängerung des intermediären Scellier-Systems und Mietobergrenzen: was sich ändert (oder nicht)
Während der gesamten Verlängerungsdauer bleibt die Wohnung den Mietobergrenzen des intermediären Scellier-Systems unterworfen. Diese Obergrenzen sind niedriger als die des klassischen Scellier-Systems, da der “intermediäre” (auch als “sozial” bezeichnete) Teil auf Mieter mit bescheidenen Einkünften abzielt.
Warum ist dieser Punkt wichtig? Weil die Marktmieten seit dem Kauf der Immobilie oft gestiegen sind, manchmal erheblich. Ein Eigentümer, der seine Miete beim Erneuern des Mietvertrags über die zulässige Obergrenze hinaus erhöht, würde die Steuerermäßigung für den gesamten dreijährigen Zeitraum verlieren. Nicht nur für das Jahr der Überschreitung: für den gesamten Zeitraum.
Sollte man verlängern, wenn die gedeckelte Miete weit unter dem Markt liegt?
Die Frage stellt sich berechtigt. Die Verlängerung hat nur dann Sinn, wenn die steuerliche Ergänzung den Mietunterschied zum Markt ausgleicht. Berechnen Sie es über drei Jahre: Vergleichen Sie den Mietausfall mit dem Gesamtbetrag der zusätzlichen Steuerermäßigung. In bestimmten Regionen, in denen die Mieten stark gestiegen sind, kann es rentabler sein, aus dem System auszutreten, um zum Marktpreis zu vermieten.
Diese Berechnung hängt auch von Ihrem Grenzsteuersatz ab. Ein stark besteuerter Steuerpflichtiger profitiert mehr von der Ermäßigung als ein wenig besteuerter Steuerpflichtiger, für den der Mietunterschied schwerer wiegt.
Die Verlängerung des intermediären Scellier-Systems bleibt ein interessantes steuerliches Instrument, muss aber vorbereitet werden: aktuelles Mieterdossier, korrekt ausgefüllte Formulare, Nachweise der Sorgfalt im Falle von Leerstand. Die häufigste Falle ist nicht steuerlicher Natur, sondern administrativ. Ein verlängertes Engagement ohne das richtige Kästchen in der Erklärung angekreuzt, wird als ein Engagement betrachtet, das aus Sicht der Verwaltung nicht existiert.