Usted ha invertido en una vivienda nueva entre 2009 y 2012 bajo el régimen del Scellier intermedio, y el período inicial de nueve años está llegando a su fin. La pregunta que surge entonces es: ¿debe prorrogar el compromiso de alquiler para seguir beneficiándose de una reducción de impuestos adicional, y sobre todo, cómo hacerlo sin cometer un error que haga perder la ventaja fiscal?
Vacante locativa entre dos períodos trienales: un riesgo a menudo mal evaluado
Muchos propietarios temen que una vivienda vacía, incluso durante unas pocas semanas, entre el final del período inicial y el comienzo de un período de prórroga, ponga en riesgo la reducción de impuestos. Esta preocupación no es infundada, pero la jurisprudencia ha aportado una aclaración útil.
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El Consejo de Estado, en una decisión del 28 de septiembre de 2022 (n° 452803), precisó que una corta vacante locativa no pone en riesgo la prórroga. La condición: el propietario debe demostrar que ha llevado a cabo gestiones activas de re-alquiler, respetando los límites de alquiler y de ingresos del inquilino. La vacante debe mantenerse dentro de un “plazo normal de re-alquiler”, evaluado caso por caso por la administración.
Concretamente, conserve todas las pruebas de alquiler: anuncios fechados, intercambios con candidatos, mandatos de agencia. Un expediente vacío frente a un control fiscal sería mucho más problemático que un mes sin inquilino.
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Para saber todo sobre la prórroga del Scellier intermedio, es necesario distinguir los dos períodos trienales sucesivos que prolongan la ventaja fiscal más allá de los primeros nueve años.
Topes de ingresos del inquilino: la tolerancia administrativa a conocer
El Scellier intermedio impone que el inquilino respete topes de ingresos al firmar el contrato de arrendamiento. Pero, ¿qué sucede cuando, al momento de renovar o firmar un anexo para la prórroga, los ingresos del inquilino en cuestión superan ligeramente estos topes?
La respuesta ministerial n° 13853, publicada en el Diario Oficial del Senado el 11 de mayo de 2023, ha confirmado un punto tranquilizador: un ligero exceso de los topes de ingresos no bloquea la prórroga. Se aplican dos condiciones:
- El contrato inicial debe haber respetado los topes de ingresos en el momento de su firma.
- El exceso no debe ser ni voluntario ni desproporcionado. Un inquilino cuyos ingresos han aumentado de manera natural a lo largo de los años sigue siendo elegible.
Esta tolerancia administrativa es aplicada en la práctica por los servicios fiscales. Evita obligar al propietario a desalojar a un inquilino para encontrar uno nuevo, lo que sería contrario al objetivo de estabilidad locativa del régimen.
¿Qué aviso de imposición utilizar para verificar los ingresos?
La doctrina administrativa actualizada en el BOFiP precisa que la verificación de los ingresos se basa en el último aviso de imposición disponible en la fecha de firma del anexo. Si el aviso del año N-2 aún no está disponible, la administración acepta el aviso anterior. Conserve una copia de este aviso en su expediente: es el documento justificativo a presentar en caso de control.
Declaración fiscal durante la prórroga: las casillas y formularios a completar
La prórroga no se activa automáticamente. Supone un procedimiento declarativo voluntario, y es aquí donde muchos contribuyentes cometen errores.
Debe prorrogar su compromiso de alquiler por un primer período de tres años, y luego, eventualmente, un segundo. Cada período trienal da derecho a un complemento de reducción de impuestos calculado sobre el precio de adquisición de la vivienda.
Los pasos concretos:
- Completar el formulario 2044-EB (compromiso de alquiler) marcando la casilla correspondiente a la prórroga trienal, y luego adjuntarlo a su declaración de ingresos de alquiler.
- Transferir el monto del complemento de reducción de impuestos al formulario 2042-C, en la sección dedicada a las inversiones locativas Scellier.
- Conservar el contrato de arrendamiento en curso (o el nuevo contrato) que respete los topes de alquiler intermedio, así como el aviso de imposición del inquilino.
El complemento de reducción se distribuye por tercios en cada año del período trienal. Un olvido el primer año no hace perder definitivamente la ventaja, pero será necesario regularizar, lo que genera intercambios con la administración.
Prórroga Scellier intermedio y topes de alquiler: lo que cambia (o no)
Durante toda la duración de la prórroga, la vivienda sigue sujeta a los topes de alquiler del Scellier intermedio. Estos topes son más bajos que los del Scellier clásico, ya que el componente “intermedio” (también llamado “social”) está dirigido a inquilinos con ingresos modestos.
¿Por qué este punto merece atención? Porque los alquileres de mercado a menudo han evolucionado desde la compra del bien, a veces de manera significativa. Un propietario que aumentara su alquiler más allá del tope permitido al renovar el contrato perdería la reducción de impuestos durante todo el período trienal. No solo en el año del exceso: en todo el período.
¿Es necesario prorrogar si el alquiler topeado es muy inferior al mercado?
La pregunta se plantea legítimamente. La prórroga solo tiene sentido si el complemento fiscal compensa la diferencia de alquiler con el mercado. Haga el cálculo sobre tres años: compare la pérdida de ingresos por alquiler con el monto total de la reducción de impuestos adicional. En algunas zonas donde los alquileres han aumentado significativamente, salir del régimen para alquilar al precio de mercado puede resultar más rentable.
Este cálculo también depende de su tramo marginal de imposición. Un contribuyente con alta imposición se beneficiará más de la reducción que un contribuyente con baja imposición, para quien la diferencia de alquiler pesará más.
La prórroga del Scellier intermedio sigue siendo un palanca fiscal interesante, pero debe prepararse: expediente del inquilino actualizado, formularios correctamente completados, pruebas de diligencia en caso de vacante. La trampa más frecuente no es fiscal, es administrativa. Un compromiso prorrogado sin la casilla correcta marcada en la declaración equivale a un compromiso que no existe a los ojos de la administración.