Você investiu em um imóvel novo entre 2009 e 2012 sob o regime Scellier intermediário, e o período inicial de nove anos está chegando ao fim. A questão que se coloca é: é necessário prorrogar o compromisso de locação para continuar a se beneficiar de uma redução de imposto adicional, e, principalmente, como proceder sem cometer erros que possam fazer perder a vantagem fiscal?
Vacância locativa entre dois períodos trienais: um risco muitas vezes mal avaliado
Muitos proprietários temem que um imóvel vazio, mesmo por algumas semanas, entre o fim do período inicial e o início de um período de prorrogação, possa comprometer a redução de imposto. Essa preocupação não é infundada, mas a jurisprudência trouxe esclarecimentos úteis.
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O Conselho de Estado, em uma decisão de 28 de setembro de 2022 (n° 452803), esclareceu que uma curta vacância locativa não compromete a prorrogação. A condição: o proprietário deve provar que tomou medidas ativas de relocação, respeitando os tetos de aluguel e de renda do locatário. A vacância deve permanecer dentro de um “prazo normal de relocação”, avaliado caso a caso pela administração.
Concretamente, guarde todas as provas de locação: anúncios datados, trocas com candidatos, contratos de agência. Um dossiê vazio diante de uma fiscalização seria muito mais problemático do que um mês sem inquilino.
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Para saber tudo sobre a prorrogação do Scellier intermediário, é preciso distinguir os dois períodos trienais sucessivos que prolongam a vantagem fiscal além dos nove primeiros anos.
Tetos de renda do locatário: a tolerância administrativa a ser conhecida
O Scellier intermediário impõe que o locatário respeite tetos de renda na assinatura do contrato de locação. Mas o que acontece quando, no momento de renovar ou assinar um aditivo para a prorrogação, a renda do locatário em questão ultrapassa ligeiramente esses tetos?
A resposta ministerial n° 13853, publicada no Diário Oficial do Senado em 11 de maio de 2023, confirmou um ponto tranquilizador: um leve excesso nos tetos de renda não bloqueia a prorrogação. Duas condições se aplicam:
- O contrato inicial deve respeitar os tetos de renda no momento de sua assinatura.
- O excesso não deve ser nem voluntário nem desproporcional. Um locatário cuja renda aumentou naturalmente ao longo dos anos continua elegível.
Essa tolerância administrativa é aplicada na prática pelos serviços fiscais. Ela evita obrigar o proprietário a expulsar um locatário em vigor para encontrar um novo, o que seria contrário ao objetivo de estabilidade locativa do regime.
Qual aviso de imposto usar para verificar as rendas?
A doutrina administrativa atualizada no BOFiP especifica que a verificação das rendas se baseia no último aviso de imposto disponível na data de assinatura do aditivo. Se o aviso do ano N-2 ainda não estiver disponível, a administração aceita o aviso anterior. Guarde uma cópia desse aviso em seu dossiê: é o documento comprobatório a ser apresentado em caso de fiscalização.
Declaração fiscal durante a prorrogação: as caixas e formulários a serem preenchidos
A prorrogação não é acionada automaticamente. Ela requer uma ação declarativa voluntária, e é aí que muitos contribuintes cometem erros.
Você deve prorrogar seu compromisso de locação por um primeiro período de três anos, e depois, eventualmente, um segundo. Cada período trienal dá direito a um complemento de redução de imposto calculado sobre o preço de aquisição do imóvel.
As etapas concretas:
- Preencher o formulário 2044-EB (compromisso de locação) marcando a caixa correspondente à prorrogação trienal, e depois anexá-lo à sua declaração de rendimentos imobiliários.
- Transcrever o valor do complemento de redução de imposto no formulário 2042-C, na seção dedicada aos investimentos locativos Scellier.
- Manter o contrato em vigor (ou o novo contrato) respeitando os tetos de aluguel intermediário, assim como o aviso de imposto do locatário.
O complemento de redução é distribuído em terços sobre cada ano do período trienal. Um esquecimento no primeiro ano não faz perder definitivamente a vantagem, mas será necessário regularizar, o que gera trocas com a administração.
Prorrogação Scellier intermediário e tetos de aluguel: o que muda (ou não)
Durante toda a duração da prorrogação, o imóvel permanece sujeito aos tetos de aluguel do Scellier intermediário. Esses tetos são mais baixos do que os do Scellier clássico, pois o aspecto “intermediário” (também chamado de “social”) visa locatários com rendas modestas.
Por que esse ponto merece atenção? Porque os aluguéis de mercado muitas vezes evoluíram desde a compra do imóvel, às vezes de maneira significativa. Um proprietário que aumentasse seu aluguel além do teto permitido ao renovar o contrato perderia a redução de imposto em todo o período trienal. Não apenas no ano do excesso: em todo o período.
É necessário prorrogar se o aluguel teto for muito inferior ao mercado?
A questão se coloca legitimamente. A prorrogação só tem interesse se o complemento fiscal compensar a diferença de aluguel com o mercado. Faça a conta em três anos: compare a perda de aluguel com o valor total da redução de imposto adicional. Em algumas áreas onde os aluguéis aumentaram significativamente, sair do regime para alugar ao preço de mercado pode se revelar mais rentável.
Esse cálculo também depende da sua faixa marginal de tributação. Um contribuinte fortemente tributado se beneficiará mais da redução do que um contribuinte pouco tributado, para quem a diferença de aluguel pesará mais.
A prorrogação do Scellier intermediário continua sendo uma alavanca fiscal interessante, mas deve ser planejada: dossiê de locatário atualizado, formulários preenchidos corretamente, provas de diligência em caso de vacância. A armadilha mais frequente não é fiscal, é administrativa. Um compromisso prorrogado sem a caixa correta marcada na declaração equivale a um compromisso que não existe aos olhos da administração.