U heeft geïnvesteerd in een nieuw huis tussen 2009 en 2012 onder het tussenliggende Scellier-regime, en de initiële periode van negen jaar komt ten einde. De vraag rijst dan: moet u de huurovereenkomst verlengen om te blijven profiteren van een extra belastingvermindering, en vooral, hoe doet u dit zonder fouten te maken die het fiscale voordeel in gevaar brengen?
Leegstand tussen twee driejarige periodes: een risico dat vaak verkeerd wordt ingeschat
Veel eigenaren vrezen dat een leeg huis, zelfs enkele weken, tussen het einde van de initiële periode en het begin van een verlengingsperiode, de belastingvermindering in gevaar brengt. Deze bezorgdheid is niet ongegrond, maar de rechtspraak heeft nuttige verduidelijking gebracht.
Aanvullende lectuur : Kimchi en botulisme: hoe de gevaren van deze populaire fermentatie te vermijden
De Raad van State heeft in een beslissing van 28 september 2022 (nr. 452803) verduidelijkt dat een korte leegstand de verlenging niet in gevaar brengt. Voorwaarde: de eigenaar moet bewijzen dat hij actieve stappen heeft ondernomen om het huis opnieuw te verhuren, met inachtneming van de huur- en inkomensplafonds van de huurder. De leegstand moet binnen een “normale verhuurtijd” blijven, die per geval door de administratie wordt beoordeeld.
Concreet, bewaar alle bewijzen van verhuur: gedateerde advertenties, correspondentie met kandidaten, agency-mandaten. Een leeg dossier bij een belastingcontrole zou veel problematischer zijn dan een maand zonder huurder.
Ook interessant : Hoe de zichtbaarheid van uw bedrijf te vergroten met effectieve online advertenties
Voor alles over de verlenging van het tussenliggende Scellier-regime, moet u de twee opeenvolgende driejarige periodes onderscheiden die het fiscale voordeel verder uitbreiden dan de eerste negen jaar.
Inkomensplafonds van de huurder: de administratieve tolerantie die u moet kennen
Het tussenliggende Scellier-regime vereist dat de huurder de inkomensplafonds respecteert bij de ondertekening van de huurovereenkomst. Maar wat gebeurt er als, op het moment van verlengen of het ondertekenen van een wijziging voor de verlenging, de inkomsten van de huidige huurder deze plafonds lichtjes overschrijden?
Het ministeriële antwoord nr. 13853, gepubliceerd in het Officiële Journal van de Senaat op 11 mei 2023, heeft een geruststellend punt bevestigd: een lichte overschrijding van de inkomensplafonds blokkeert de verlenging niet. Twee voorwaarden zijn van toepassing:
- De initiële huurovereenkomst moest de inkomensplafonds respecteren op het moment van ondertekening.
- De overschrijding mag niet opzettelijk of onevenredig zijn. Een huurder wiens inkomsten natuurlijk zijn gestegen in de loop der jaren blijft in aanmerking komen.
Deze administratieve tolerantie wordt in de praktijk toegepast door de belastingdiensten. Het voorkomt dat de eigenaar gedwongen wordt een huidige huurder uit te zetten om een nieuwe te vinden, wat in strijd zou zijn met het doel van huurstabiliteit van het regime.
Welke belastingaanslag gebruiken om de middelen te controleren?
De geactualiseerde administratieve doctrine in de BOFiP verduidelijkt dat de controle van de middelen steunt op de laatste beschikbare belastingaanslag op de datum van ondertekening van de wijziging. Als de aanslag van jaar N-2 nog niet beschikbaar is, accepteert de administratie de vorige aanslag. Bewaar een kopie van deze aanslag in uw dossier: dit is het bewijs dat u moet overleggen in geval van controle.
Belastingaangifte bij de verlenging: de vakken en formulieren die moeten worden ingevuld
De verlenging wordt niet automatisch in gang gezet. Het vereist een vrijwillige aangifteprocedure, en daar maken veel belastingbetalers fouten.
U moet uw huurovereenkomst verlengen voor een eerste periode van drie jaar, en eventueel een tweede. Elke driejarige periode geeft recht op een aanvullende belastingvermindering die is berekend op de aankoopprijs van de woning.
De concrete stappen:
- Vul formulier 2044-EB (huurovereenkomst) in door het vakje voor de driejarige verlenging aan te vinken, en voeg het toe aan uw aangifte van onroerend goed inkomsten.
- Vermeld het bedrag van de aanvullende belastingvermindering op formulier 2042-C, in het gedeelte dat is gewijd aan Scellier-huurinvesteringen.
- Bewaar de lopende huurovereenkomst (of de nieuwe huurovereenkomst) die voldoet aan de inkomensplafonds, evenals de belastingaanslag van de huurder.
De aanvullende vermindering wordt over drie jaar verdeeld. Een vergeten in het eerste jaar leidt niet tot definitief verlies van het voordeel, maar het moet worden geregulariseerd, wat leidt tot uitwisselingen met de administratie.
Verlenging van het tussenliggende Scellier-regime en huurplafonds: wat verandert (of niet)
Tijdens de gehele verlengingsperiode blijft de woning onderworpen aan de huurplafonds van het tussenliggende Scellier-regime. Deze plafonds zijn lager dan die van het klassieke Scellier-regime, omdat de “tussenliggende” (ook wel “sociale”) tak gericht is op huurders met een laag inkomen.
Waarom verdient dit punt aandacht? Omdat de markthuren vaak zijn veranderd sinds de aankoop van het pand, soms op significante wijze. Een eigenaar die zijn huur boven het toegestane plafond zou verhogen bij de verlenging van de huurovereenkomst, zou de belastingvermindering voor de gehele driejarige periode verliezen. Niet alleen voor het jaar van de overschrijding: voor de hele periode.
Moet u verlengen als de huurplafond veel lager is dan de markt?
De vraag rijst terecht. De verlenging heeft alleen zin als de fiscale aanvulling het huurverschil met de markt compenseert. Maak de berekening over drie jaar: vergelijk het gemiste huurinkomen met het totale bedrag van de aanvullende belastingvermindering. In sommige gebieden waar de huren sterk zijn gestegen, kan het voordeliger zijn om uit het regime te stappen en te verhuren tegen de marktprijs.
Deze berekening hangt ook af van uw marginale belastingtarief. Een sterk belaste belastingbetaler profiteert meer van de vermindering dan een minder belaste belastingbetaler, voor wie het huurverschil zwaarder weegt.
De verlenging van het tussenliggende Scellier-regime blijft een interessant fiscaal hulpmiddel, maar het vereist voorbereiding: een actueel dossier van de huurder, correct ingevulde formulieren, bewijzen van zorgvuldigheid in geval van leegstand. De meest voorkomende val is niet fiscaal, maar administratief. Een verlengde overeenkomst zonder het juiste vakje aangevinkt op de aangifte komt neer op een overeenkomst die in de ogen van de administratie niet bestaat.